天津商业2.0时代 寓公避风港与租界文化寓公缘何喜好天津强权的坚船利炮轰开了中国大门，一些有识之臣只好积极开展洋务运动，而天津的工商业很快发展必定要归功于洋务运动。虽然洋务运动最后没使中国南北最后的强国道路，但引入了西方技术，使中国经常出现了第一批近代企业。近代天津的企业家也是在这世纪末经常出现和发展壮大的。民国时期天津兴学实业的热潮不仅增进了纺织业、面粉业和化工业的发展，而且培育了一批高素质的企业家，这些接受高等教育受到东西方文化熏陶的精英核心区天津，沦为天津经济繁荣的贡献者和财富的掌控者。

与天津前所未有地建构价值同时的，一个装载着大量财富的群体也十分注目天津他们是寓公。败北总统、失势军阀、前朝遗老、被逮捕的革命党、新兴资产阶级在其时租界出了他们最差的避难者，强权享有自己的管理机构、警员、监狱甚至军队，几乎就是国中之国。

加之天津与北京的类似地理位置关系，他们乐意于直白却又朴实警觉地窥视北京的风吹草动，以备东山再起。在津寓居过的政要不计其数，张学良、张作相、袁世凯、黎元洪、段祺瑞、梁启超、徐世昌、张自忠、马连良、李叔同、爱新觉罗载振、小德张等人均在津吃喝房产，有的甚至好比一处。以如此身份之权贵，权倾朝野，坚信是当今任何一个富人区都无可比拟的。在津寓公多迫巨额财富，其中之后有不少投资房地产和工商业，修建了许多形态各异的小洋楼；这世纪末天津城市和工商业的很快发展，无法说道与这些人毫无关系。

同时，寓公们高档次的休闲娱乐和消费市场需求，又增进了天津通俗文化和餐饮服务业的繁盛。当时天津的经济已由传统的盐业粮业等转而向工商业、金融业有了较小转型，天津开始经常出现诸如劝业场之类的新型商场的雏形。20世纪30年代前后，天津商业发展到更为巅峰的时期，北天津，南上海乃是民间对于南北两座十里洋场的评价。

租界文化近代中国，强权的坚船利炮轰开了中国大门。在北方，首当其冲的乃是统领京畿之地的天津，强权舰队进逼大沽口威胁北京政权屡次出手，1860年天津沦为大约进商埠，天津的传统经济体系随着封建社会一起摇摇欲坠。

1860年，英国年所在今五大道区域成立租界，强权蜂拥而至，最后九国皆在津另设租界区，租界区面积相等于天津老城厢数倍。天津租界修筑之后，西方文化对天津各个方面的影响大大渗入。租界的建设对天津的城市建设起着了增进和样板的起到。

租界文化开始随着与教会涉及的教育、报纸杂志等载体影响天津的文化与生活。享有百年历史的商业步行街和平路，就坐落于租界区，以锦州道为界，分属日本与法国租界。如今的和平路两旁产于有恒隆广场、劝业场、天津百货大楼等大型购物中心，十分繁华繁盛。万国建筑构成的租界文化，以其独有的历史文化价值稀释了近代中国的记忆，也沦为天津商业变迁的历史见证者。

这世纪末，天津的境遇与广州相近，中国最先的舶来品随着强权的文化输入起源于中国，钟表、眼镜、手摇缝纫机、话匣子等洋货开始经常出现在估衣街的交易场所中，其中的大部分最后流向寓公们的手中。天津人对于洋货的钟爱大约始自此，天津人对很多物品的称谓都具有洋字，天津管火柴叫洋火，称谓水泥为洋灰，塘沽还有个洋货市场。

天津现代的桥梁建筑也对欧洲多有仿效，天津之眼与伦敦眼有异曲同工之智，大光明桥则是塞纳河上一座桥的暗讽，更有很多影视作品都来天津取景。滨海新区是天津改革开放的前沿，80年代末至今，洋货市场从7000平扩增到如今大约50000平，经营种类大到进口摩托车、电器，小到服装、手表、打火机等。但它的本质与当初的估衣街并无差别，洋货市场并不只买洋货，终究是小商品的大市场。2.0时代必知的天津商业体劝业场劝业场1928年开业，1931年改建，是当时华北地区规模仅次于的百货商场。

整个商场采行货位招商的办法，最多时楼内有大小商户和摊位300多家，并另设戏院、影院、茶社等，集购物、娱乐、休闲娱乐于一体，可以说道是中国商业综合体的雏形。由于经营理念先进设备，功能齐全，一度沦为天津的象征物。当时人都指出，到天津没逛劝业场相等没有到天津。

天津商业3.0时代 只想多核与卫城文化无以动摇的滨江道天津的80后90后认同忘记，小时候天津最兴旺的商业街并非现今的滨江道，而是和平路。彼时和平路上有巅峰时期的百货大楼与劝业场，和平路万达广场作为万达的第一代产品，通过与沃尔玛等大型主力店创建战略合作关系，创办的订单式商业模式曾多次风光无限。转入新世纪，天津市政府要求改建和平路商业街，与先前改建的滨江道连成金十字，起名金街，沦为天津最繁盛的商业地区和最重要的人文景观。后随着地铁1号线缩短、乐宾百货的启用等因素，焦点渐渐向滨江道移往，奠下了如今的无以动摇的滨江道商圈的地位。

近年来随着天津经济形势较好，居民购买力的提高，万达、爱琴海、大悦城、印力城、华润万象城、K11等著名商业体争相抢滩天津，这些新兴商业体虽各自构成商圈，一定程度上分流了滨江道商圈的客源，当一时间仍无法构成颠覆性的格局变革。京津冀一体化下的天津商业新形势或许自1404年天津建卫起，就给天津这座城市下了定义：卫城。600年前，她是统领京畿的军事重镇，600年后，她是接续北京非大城功能的北方经济中心。

在靠近天津城区的武清，有一座奥特莱斯模式的商业小镇佛罗伦萨小镇。以此为事例，小镇2014年总营业额约22亿元，此后呈圆形大幅稳步增长态势，但天津市区客源并不甚多，终究是北京客群消费能力仍然务实。大量来自北京的消费者不会搭乘城际动车到武清，凯旋王国、佛罗伦萨小镇等皆在此不远处，游玩、购物一应俱全。京津冀一体化大背景下，预示着交通的更为便捷，天津与北京将有更加多的空集。

天津正在大力接续来自北京的产业，未来武清、宝坻、滨海新区都将很大地享用到京津冀一体化带给的红利。北京消费能力的涌进，不致将提高商业消费的理念，并又一次造就天津商业经济的发展。

早已把商业地产提高到战略层面的龙湖，这一步似乎走在了别人的前面：2017年，龙湖之后耗资36亿元并购了坐落于武清京津公路的住宅用地和住宅产品，并将天津首个龙湖天街项目落子武清。一站式购物体验引进武清核心商圈，令其武清现有商业设施提高至全新高度。

侧重消费品质、消费体验和个性化市场需求，对商业体的消费环境和业态人组明确提出了更高的拒绝。坚信，这也是天津所有商业体要下的功夫。

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